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Rentabilidad del alquiler vacacional: cómo hacer las cuentas
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La pregunta no es cuánto factura una vivienda, sino cuánto deja. Para saberlo hay que hacer bien las cuentas, sin olvidar ningún gasto.
Los ingresos
Lo que factura una vivienda en un año sale de multiplicar las noches reservadas por el precio medio por noche. Las dos cifras cambian mucho según la zona, la temporada y la vivienda, así que lo mejor es sacarlas de viviendas parecidas de la misma zona, no de una media general. Lo explicamos en cómo se calcula lo que puede facturar tu vivienda.
Los gastos
- Gestión. Lo que cobra la gestora, normalmente un porcentaje de lo que se factura.
- Plataformas. La comisión de Airbnb, Booking y similares.
- Limpieza y lavandería. Entre una reserva y la siguiente.
- Suministros. Luz, agua, gas e internet.
- Comunidad, IBI y basuras.
- Seguro. Mejor uno que cubra el alquiler a turistas.
- Mantenimiento y reposición. Lo que se rompe, se gasta o hay que cambiar.
- Impuestos. Lo que tributan los ingresos del alquiler.
La rentabilidad
Hay dos formas de medirla:
- Bruta: lo que factura en un año, dividido entre lo que costó la vivienda.
- Neta: lo que queda después de todos los gastos, dividido entre todo lo que invertiste (la compra con sus impuestos y gastos, la reforma y el mobiliario).
La que importa para decidir es la neta.
Errores frecuentes
- Calcular todo el año con el precio de agosto.
- Olvidar las semanas sin reservas.
- No contar la reposición: toallas, sábanas, menaje y pequeños electrodomésticos.
- Compararse con viviendas que no se parecen a la tuya.
Si quieres los números de tu vivienda, pide tu valoración: es gratis y sin compromiso.